“Pajak bumi” — yang sering disingkat dan dieja beragam dalam pencarian sebagai “pb1 pajak” — sebenarnya merujuk pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), salah satu jenis pajak tertua dan paling rutin di Indonesia. Namun sejak pemekaran pengelolaan PBB lewat UU 28/2009 dan penyempurnaan melalui UU HPP No. 7/2021, struktur PBB jauh lebih kompleks daripada sekadar “pajak rumah tahunan”. Artikel ini ditulis dari sudut pandang pemilik properti yang perlu membedakan jenis PBB, memahami dasar perhitungan NJOP, dan tahu ke mana harus bayar — apakah ke DJP pusat atau ke Pemerintah Daerah.
Dua keluarga besar PBB
Sejak pemekaran PBB, ada empat jenis PBB yang masing-masing dikelola oleh otoritas berbeda:
| Jenis PBB | Objek | Pengelola |
|---|---|---|
| PBB-P2 | Bumi dan/atau bangunan di wilayah perdesaan dan perkotaan | Pemerintah Daerah Kab/Kota |
| PBB-K1 | Perkebunan | Pemerintah Pusat (DJP) |
| PBB-K2 | Kehutanan | Pemerintah Pusat (DJP) |
| PBB-K3 | Pertambangan | Pemerintah Pusat (DJP) |
Mayoritas warga — pemilik rumah, ruko, apartemen, tanah kosong di wilayah pemukiman — hanya berurusan dengan PBB-P2, yang kini dikelola sepenuhnya oleh Pemda setempat. Jangan mencari tagihan PBB rumah di Coretax DJP — di sana tidak ada. Tagihan PBB-P2 dikeluarkan oleh Dinas Pendapatan Daerah dalam bentuk SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).
Sebaliknya, pemilik kebun, hutan tanaman industri, atau wilayah pertambangan tetap berurusan dengan DJP pusat untuk PBB-K1/K2/K3.
Dasar perhitungan: NJOP dan NJOPTKP
PBB tidak dihitung dari harga pasar aktual, melainkan dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ditetapkan setiap tahun oleh pemerintah daerah untuk PBB-P2 atau pusat untuk PBB-K. NJOP tercantum di SPPT dan menjadi dasar perhitungan.
Rumus PBB secara umum:
PBB = Tarif × (NJOP − NJOPTKP)- NJOP — nilai jual rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli objek pajak di sekitar lokasi tersebut.
- NJOPTKP — Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, semacam PTKP-nya PBB. Untuk PBB-P2, besaran NJOPTKP ditetapkan oleh Perda dengan batas maksimal tertentu, biasanya Rp10 juta. Untuk PBB-K, NJOPTKP adalah Rp10 juta (kecuali ditetapkan lain).
Tarif PBB-P2 ditetapkan oleh Perda, dengan batas maksimal 0,3% per tahun. Sebagian besar daerah menetapkan di kisaran 0,1%–0,2%. Tarif PBB-K (pusat) mengikuti ketentuan lama, maksimal 0,5%.
Contoh perhitungan PBB-P2
Rumah dengan NJOP Rp500 juta, NJOPTKP Rp10 juta, tarif Pemda 0,2%:
- NJOP dikurangi NJOPTKP: 500.000.000 − 10.000.000 = Rp490.000.000
- PBB = 0,2% × 490.000.000 = Rp980.000/tahun
NJOP bisa naik setiap tahun saat Pasca Renovasi (peninjauan kembali) yang umumnya dilakukan tiap tahun, sehingga tagihan PBB bisa berubah walau luas tanah dan bangunan sama.
Beda PBB dengan BPHTB
Inilah yang paling sering tertukar. PBB adalah pajak tahunan karena memiliki (kepemilikan) properti. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang dipungut satu kali ketika memperoleh hak atas tanah/bangunan — jual beli, hibah, waris, lelang.
- PBB: dibayar setiap tahun oleh pemilik.
- BPHTB: dibayar sekali oleh pembeli/penerima hak saat transaksi.
Tarif BPHTB 5% × (NPOP − NPOPTKP), dengan NPOPTKP minimal Rp80 juta. Keduanya dikelola Pemda. Yang sering mengagetkan pembeli rumah baru adalah total biaya: BPHTB 5% bisa mencapai puluhan juta, di luar PBB tahunan yang jauh lebih kecil.
Pengecualian dan keringanan PBB
Terdapat objek yang tidak kena PBB atau mendapat keringanan, antara lain:
- Tempat ibadah, rumah sakit pemerintah, balai pendidikan publik — dikecualikan.
- Rumah sederhana (RSS) dan rumah sangat sederhana — dapat keringanan tarif.
- Pemilik dengan luas tanah kecil dan NJOP rendah — sebagian daerah memberikan keringanan hingga nihil.
- Wajib Pajak dengan penghasilan rendah dan usia lanjut — beberapa Perda memberikan diskon.
Detail keringanan berbeda antar daerah, sehingga pemilik perlu memeriksa Perda setempat. Daerah besar seperti DKI Jakarta dan Kabupaten Bandung memiliki kebijakan khusus yang berbeda satu sama lain.
Apa yang terjadi jika PBB tidak dibayar?
PBB-P2 yang tidak dibayar dapat menimbulkan tunggakan dengan bunga 2% per bulan (maksimal 24 bulan/36 bulan sesuai Perda). PBB-K dengan bunga 2% per bulan, maksimal 24 bulan. Tunggakan dapat menjadi Surat Teguran, Surat Paksa, hingga lelang eksekusi atas objek pajak — meski untuk PBB-P2 pemda jarang menempuh jalur lelang kecuali tunggakan sangat besar dan berlarut.
Tunggakan PBB juga dapat menghambat transaksi: balik nama sertifikat biasanya mensyaratkan pelunasan PBB, demikian pula pengurusan BPHTB di sebagian daerah.
FAQ
Apakah PBB rumah harus dibayar lewat Coretax DJP?
Tidak. PBB-P2 (rumah, ruko, apartemen) dikelola Pemda dan dibayar melalui kanal Pemda — bank yang ditunjuk, kanal pembayaran daerah, atau loket Bapenda. Coretax DJP hanya menangani PBB-K (kebun, hutan, tambang).
Apakah NJOP sama dengan harga pasar?
Tidak. NJOP biasanya 20%–40% di bawah harga pasar. Namun sejak aturan NJOP sebagai dasar perhitungan BPHTB, daerah dapat menetapkan NJOP yang lebih mendekati pasar, sehingga tagihan BPHTB bisa lebih tinggi dari perkiraan.
Mengapa PBB naik walau rumah tidak berubah?
Karena NJOP ditinjau ulang (Pasca Renovasi) setiap tahun oleh Pemda. Jika kawasan sekitar berkembang, NJOP naik, dan otomatis PBB ikut naik.
Apakah tanah kosong tetap kena PBB?
Ya, selama memiliki NJOP. PBB berlaku untuk bumi (tanah) maupun bangunan, terpisah atau menyatu. Tanah kosong tetap objek PBB.
Apakah PBB dapat dipindahtangankan ke pembeli saat jual rumah?
PBB tertunggak biasanya dilunasi oleh penjual saat transaksi, sebagai prasyarat balik nama. Tetapi PBB tahun berjalan dapat disepakati ditanggung pembeli, sesuai kesepakatan di perjanjian. Hukum tidak mengatur secara mutlak — yang mengatur adalah Notil balik nama dan persyaratan BPN.
Penutup
Memahami PBB berarti memahami bahwa pajak properti di Indonesia sudah terbagi menjadi beberapa jalur dengan otoritas yang berbeda. Jangan mencari tagihan rumah di Coretax, dan jangan mengira BPHTB sama dengan PBB. Bagi pemilik properti, langkah terpenting adalah mengecek NJOP setiap tahun (apakah masuk akal dibanding harga pasar), memastikan SPPT diterima, dan melunasi sebelum jatuh tempo 31 Agustus (umumnya untuk PBB-P2) untuk menghindari bunga. Legalitas.info dapat membantu memetakan kewajiban PBB-P2 versus PBB-K pada properti Anda, serta memastikan NPWP Anda konsisten untuk transaksi BPHTB yang menyertainya.